前期物业合同对业主具有"约束力"的前提——要“依法订立”

物业合同主要分为两类：在小区业主大会成立之前，由开发商与其“选聘”的前期物业公司之间订立《前期物业服务合同》；大会成立后，由业委会与大会选聘的物业公司之间订立《物业服务合同》。

两相比较，毋庸讳言，从长久以来的物管实践中看，前期合同因其“先天附带”的种种胎里病，必然存在着诸多的问题，这也是前期阶段物管纠纷频发的主要原因之一。而由于对于法律法规认知上的不足，以及信息掌握上的不对称性，作为物业服务的“实际领受人”，业主对于物业合同的认知度却普遍偏低，近乎于“懵懂无知”的状态。这就使得业主一方在客观上，很难做到“依法维权”。

于是，在那些物业公司依据前期合同主张物业欠费的案例中，被告业主千篇一律众口一词的“抗辩理由”集中在：

没见过、没签过合同；自己不是合同的当事人，不受约束；谁签的合同就找谁要钱；谁聘用的物业谁付费；自己也不需要什么物业公司来服务；再或者合同是“捆绑强迫”签订的，“霸王条款”不签就不给钥匙；开发商和物业就是“一家人”，合同无效；等等等等吧。

这些“抗辩理由”，“貌似合乎情理”，实际上老百姓在物业管理活动中，心中所认的就是“情”“理”二字。但是在法庭之上，上述理由统统站不住脚。因为鉴于这类理由过于“泛滥”，最高法在2009年发布的物业纠纷案件司法解释中，第一条便“开宗明义”：

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

也就是说，单纯的从主观角度去否定前期合同的存在及其“约束力”，于法无据，毫无意义，起不到任何的实质性作用，纯粹就是一厢情愿的枉费口舌而已。

那么怎么才算是“依法维权”提出针对性的有效抗辩呢？这需要首先对相关法规有最基础的认知和了解。

对于物业合同的效力，《民法典》在第九百三十九条中的最新表述是：

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

仔细审读该法条，可知：物业合同的订立是有条件限制的，合同不是想怎么签就怎么签，想如何订就如何订，只有依法订立的物业合同，才对业主具有法律约束力。那么针对《前期物业服务合同》而言，怎么才算是依法订立呢？要依照哪些具体的法律规定呢？

按照《物业管理条例》（2018修正本）第二十四条

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

用大白话来讲：

对一个新建楼盘，老子开发商想把该楼盘的“管理与服务”交由儿子物业公司来打理，这个事情不是想当然的、更不是天经地义的。纵然《条例》仅是“提倡”房地产开发与物业管理相分离，未做“禁止”；但是当爹的必须通过“招投标”方式来选聘儿子，以彰显所谓的“举贤不避亲”（方案更优，报价更合理）。

如果投标人不足三个或小区规模较小（各地具体规定，一般是总建面低于两万的），那么在“主管部门批准同意”的前提下，（有批准文件），就可以通过协议直接和子物业签订合同。

而对于招投标方式的“程序要求”，原建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（03版《条例》的配套法规之一），有着较为明确和细致的规定，其中的第十一条及第三十七条，分别要求招标人（开发商）提交相应材料到主管部门办理“招（中）标备案”。

此外，由住建部制定并于2011年实施的《物业承接查验办法》中，第二十九条规定了前期物业公司应当持包括前期合同在内的一系列重要文件到主管部门备案；而第三十条规定是：

建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。（注意是“书面告知”）

由上可见，建设单位（开发商）选聘前期物业公司，签订前期合同，这个过程有着极其严格的法定程序要件。我们说过，法律条文中的“应当”二字，是“必须要去做的”事情。那么：

如果对于开发商应当依法招投标选聘物业公司，而未进行招投标或者中标无效的，此时就可以认为前期物业服务合同无效。（没有备案登记）

对投标人少于３个或者住宅规模较小的，开发商以协议方式直接选聘物业公司，但未能提供主管部门批准文件的，前期合同是否有效似乎仍存争议。但不管如何，业主就可以依据《条例》第五十六条之规定予以反映举报，由主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。

综上，学习并灵活运用相关法律法规，这才是业主一方依法维权的基础。这远比空喊什么“取消物业”，以及在法庭上以“不知道没见过物业合同，不需要物业服务”等等苍白空洞的答辩要重要的多！

当然，如果物业管理相关各方都能严格按照法律法规来办事的话，或许也就没有当下那么多的物业矛盾和纠纷了。