2024-09-19 10:45:44
（1）“常规置业”型：卖小买大
优点：对于手头不慎宽裕的购房者，卖小买大更能缓解资金压力。留有充分资金，那么就可以选择更好的房子。如选择先卖后买，贷款可以继续享受首套房待遇，减轻购房负担。
缺点：两次交易过程复杂，未知因素较多，置换过程中如存在空白期，需面临租房窘境。
注意事项：这类方法通常有两种选择：先卖后买(适合房源很抢手或房价上涨时)、先买后卖(适合收入较稳定，手头流动资金少时)。
（2）“不差钱”型：留旧买新
这种方法适合人群：不差钱、月收入较高
优点：避免了卖房后居无定所的局面，亦不用考虑房子置换期的租房问题，可保留一套房子作为投资手段。
缺点：不适用于还贷压力大或收入较低人群。
注意事项：这种方法考验着换房人的还款能力，另外如首套房仍属于贷款中，那么再次置业要考虑贷款利率以及税费较首套有所提升，同时要考虑到月供对于生活质量的影响。
（3）“谨慎置业”型：租小换大
优点：以租养房，适用于首付压力小，月供偿还能力较低者。
缺点：房屋出租存在一定隐患，且房屋维修及设备更新也是一笔开销。
注意事项：不少首套房面积小的用户为了改善住宅环境往往会在几年后选择换大房，但又不忍心将辛苦买来的第一套房子出售，另外由于大房的总价及月供较高，因此采取租小换大的方式可以减轻负担。
注意事项一：选择行情差的时候换房
换房有几种不同的形式，你可以先卖后买，以小换大，你也可以留旧买新，当然也可以把原来的房子租出去，减轻一下资金压力。但是无论哪一种换房方式，足够的资金储备能力都是基础。但是市场有起有伏，以小换大并不是总能同时遇到高的卖出价和低的买入价。
所以，建议在行情差的时候换房。别担心你的房子卖便宜了，你买进的房子也是同样行情下的价格。若在行情好时换房，价格变化的节奏很可能会让你无所适从。比如，刚卖掉你的房子，你要买的那套房子又涨价，然后你只能更多地屈服于行情，而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。
注意事项二：合理规划才不至于太乱
房屋交易离不开合同签署，合同中可以对各种情况进行说明和规范，因此要注意细节，维护自身合法权益。如果买房是为了赚钱，那么你可以去赌某个新兴区域或有价值的郊区板块，风险越大，可能赚得也越多。但是，换房首先是让自己住得更舒服，当然，换房也要讲究保值性，不是为了赚钱，而是为了给下一次换房蓄积更多筹码。
所以，尽量买传统市区，或者已经成熟的新城区。虽然将来房价的涨幅可能相对低，但是风险也低，安全更重要，毕竟，你得尽量让新换的房子成为家庭资产的“压舱石”，万一出现极端情况，可以用来救命，或者给后半辈子一个保障。
注意事项三：二手房一定要关注房龄
存量房时代，你出售的房子已属于二手房，你买的房子很可能也是二手房。所以二手房在选择的时候一定要对房龄多留个心眼。即使地段再好，如果房子的建造年份太久远，恐怕也会越来越不值钱，可能房价还是会涨，但涨幅相对较低是大概率事件。
改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需人士从性价比的角度考量，当然还是可以选择老破小；但换房宁可将就地段，但尽量不要将就楼盘本身的档次。
注意事项四：提升品位选择好物业
改善房既然要改善，就一定要变得更好。宁可挤破头去更高档的楼盘买一套面积相对小的房子，也尽量不要在一个档次不高的楼盘里买那种超大户型。虽然财富不能衡量一个人的素质，但是多少还是可以反映一个群体的精神面貌，在市场经济时代，势利一点并没有什么不好。
说到楼盘档次就不得不说一下物业费。很多人觉得物业费越便宜越好，政府相关部分对物业费也有不同程度的限价，物业公司越来越招不到保安、保洁……一个行业如果没法正常地赚钱，总有一天各种问题就会大爆发。
买一辆车，你不太会去心疼定期保养的钱；房子比车子更贵，你应该更舍得才对。选择物业费服务更好的楼盘，表面上看起来你要付更多钱，但从长远看，无论对你的居住品质还是你的房屋价值，都是好事。
注意事项五：交通便利不能忽视
虽然很多购买改善住房的家庭都已经有车，有的甚至有好几辆了，但还是建议不要太忽视交通情况。
毕竟，你家不是只有你一个人，你可以开车，但是老人长辈还有保姆还是更依赖公共交通。交通是城市的命脉之一，无论是刚需还是换房改善客群，都不能忽略交通的价值。
公民之间在自愿基础上协商订立的互换房屋协议，经房管部门批准并办理了产权转移过户手续的，应认定有效，一方反悔的，不予支持。或城市房屋互换虽未办理过户手续，但换房发生在《城市私有房屋管理条例》实施以前，且实际交换使用管理多年，又无欺诈、胁迫或乘人之危以及其他违法行为的，一般应认定互换产权有效，但应着其补办过户手续。
《条例》施行后，换房未办理产权转移手续的，发生纠纷后，一般应认定换房无效。如果有契约并已实际交付使用，在发生纠纷后，房管部门又补办了手续的，可认定为有效。如果是公民之间自愿协商互换私房承租权或公房使用权的，换房后经办理住房使用权交换手续，原租赁合同终止，出租人已与新的承租人建立了新的租赁合同，一方反悔的，不予支持。如果承租人未经出租人同意，擅自与第三人互换房屋使用权的，除出租人追认的以外，一般应认定换房无效，责令各自腾房。
换房过程中如果遇到了纠纷的话建议要及时的进行处理，要注意做好换房前的准备工作，这样的话也能让自己的生活更加的舒适。换房是一个谨慎的事情，所以在换房之前一定要考虑清楚，让自己的生活更加的舒适。
换房后一方反悔的，视不同情况，具体分析，区别对待。
如双方正在互换中，还未达成换房协议及取得合法手续时，一方反悔的，就不应勉强，可以允许不换。
如双方经过充分考虑，在自愿基础上已达成换房协议，并经主管部门办理了换房手续的，应视为换房成立，并具有一定的法律效力。此时如一方提出反悔，就需要具体看其是否有正当理由。如一方因正当理由要求不换(这种正当理由是由第三者造成)，可由双方再次协商。对于双方或一方已搬过来又须搬回原住处的，未反悔的一方因搬家所需费用，可由反悔一方予以补偿，若反悔一方无正当理由，且一方或双方互换搬家的，应维持原换房协议，反悔一方的要求应不予支持。
对于以欺骗手段换房的，或借换房之机倒卖房屋的，以及利用帮助他人换房之机从中牟利的，可视情节轻重分别予以批评教育，赔偿受骗人损失，退回非法所得的房屋等不当得利；情节严重的，应送司法机关依法处理。
对房产置换缴税的相关规定：
（1）根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》的相关规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
（2）个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。
（3）具体的征收办法可以到产权交易市场的地税征收窗口咨询。
